【日本不動產 建蔽率&容積率】

買房子很常看到建蔽率跟容積率這兩個名詞，到底他們代表什麼呢?

以下我們為大家說明建蔽率及容積率是如何計算出來的。

(請注意 建蔽率與容積率算法全球一致，但台日建築法規略有不同，請勿混淆)

【建蔽率】

簡單來說，建蔽率就是建築面積（從正上方觀看建築物的水平投影面積）與敷地面積（土地面積）的比值。

敷地面積包括房屋建造的部分、花園、停車位等。另外敷地面積不限於一筆土地，有時是由多筆土地構成的(如以下圖示)。

▲敷地面積示意圖▲

●敷地面積有退縮規定:

依日本《建築標準法》第42條第2項規定，如果您敷地面積毗鄰寬度小於4公尺的道路，則必須將房屋的面積設定為第 2 條道路中心線後退 2 m，退縮的土地不能計入敷地面積。(如圖一)

如果道路的對面是河流或懸崖，則須距離海岸線 4m公尺。(如圖二)

(圖一) (圖二)

有些人可能希望盡可能利用自己寶貴的土地進行建設，但從防災和通風的角度來看，建蔽率過高的房屋並不理想。因此《建築標準法》對建蔽率進行了限制，以鼓勵人們建造具有一定開放空間的寬敞建築。

在日本有些寬鬆的條件可以提高建蔽率。如果是在建蔽率80%以下的區域內，以預防火災或消除危險為目的的“防火區域”內的“耐火建築”，根據使用區域的規定，可以增加10%的建蔽率。

此外，如果該地點是「街角地段」，為了防災安全則可以根據土地和建築物的情況放寬限制，允許在建蔽率上增加10％。

【容積率】

容積率=延床面積(總建築面積)÷敷地面積。換句話說，容積率是決定土地上可以建造多少層建築物的標準。

值得一提的是，延床面積(總建築面積)中的區域不包括「入口」、「陽台」、「閣樓」、「地下室」、「內置車庫、等，因此容積率可能會放寬，這被稱為「放寬容積率特例」。

延床面積就是建築面積之總和。

●容積率之限制規定:

如果敷地前面道路寬度小於12m，則容積率會較小。 若該區域為住宅區，則容積率為「道路寬度（公尺） 乘以 0.4」。對於其他使用區域，容積率為「道路寬度（公尺） 乘以 0.6」。

以原本容積率為200%、前方道路寬度為4m的住宅區為例。(道路寬度 4m x 0.4 = 160%)，因此容積率會變成160%。

最後我們來看看日本建蔽率與容積率之規定，依照不同區域與都市計畫，規定會略有差異，請依當地區域之規定為準。

【建蔽率與容積率整理表】