一般在日本購買不動產的管理型態分三種:
◆自主管理: 公寓的擁有者自己執行所有管理工作。 管理成本可以降低，但你必須自己做所有的公寓管理工作，這增加了自己的負擔。 根據國土交通省的一項調查，只有2%的屋主自己完成所有公寓管理工作。
◆委託管理: 請房地產管理公司進行公寓管理工作，這是一般最常見的管理方式。委託管理會酌收管理費。
◆サブリース: (轉租)包租代管的意思。這是一種物業管理公司從屋主那裡租用整棟公寓並將其出租給房客的形式。 無論是否有空房，物業管理公司都會向屋主保證租金。 扣除管理費保證租金約為實際租金收入的80~90% 。
一般委託管理是屋主(貸主)與房客(借主)直接簽租賃契約，管理業者當中間的媒介。
包租代管 就是管理業者跟屋主(貸主)租借整棟公寓再轉租給房客(借主)，管理業者跟房客(借主)簽訂租賃契約。
【管理型態差異】
在一般委託管理中，物業管理公司的報酬最多為租金收入的5%，但在包租代管的情況下物業管理公司的報酬約為租金收入的10%。
【包租代管的優點】
●管理事務全部交給物業管理公司
在物業管理中會發生各種管理項目。 房客招募、收款、續簽合同、退租、建築物維護等。 除非屋主是專門從事物業管理的業者，否則屋主很難自己完成所有這些工作。 在包租代管合約中，物業管理公司負責所有這些行政事務，使屋主免於此類行政工作的麻煩。 屋主只需查看物業管理公司每月匯款的明細即可。
●迴避空屋風險安穩收租
在一般管理合約中，如果公寓有空置，屋主的收入將相應減少。 然而，在包租代管契約中，物業管理公司將整個公寓出租並向屋主支付租金。 因此屋主可以賺取一定的租金收入，而不限於公寓的空置數量。 至於租金收入在滿室時保證會是市場價格80~90%左右的租金收入。 此外若租客無法支付租金，在一般管理合約中，租金收入自然會因拖欠租金而減少，但在包租代管契約中，還是會支付一定數額的租金。 無論有多少空置或拖欠，獲得穩定租金收入的能力是包租代管契約的最大優勢。
●減輕廣告費及退房清潔費負擔
在物業管理中租客搬入和搬出時會產生許多費用。 典型的例子是租客決定搬進來時支付給仲介的廣告費，以及搬出後打掃房間的清潔費。 每次重新招募房客對屋主來說可能是一個沉重的負擔。 在包租代管契約中，這些通常由物業管理公司承擔（雖然不是100%），但您可以減少房客搬入和搬出時產生的成本。
●降低遺產稅
包租代管契約具有降低遺產稅的效果。 當公寓屋主去世並發生繼承時公寓將產生遺產稅。 公寓的“入住率”越高，公寓的遺產稅金額就越低。 這是因為在稅收領域，“將房間租給一個人”被認為會降低資產的價值。 在包租代管契約中，遺產稅的計算假設是入住率為100%，即入住率已滿，因此可以預期降低遺產稅。
【包租代管的缺點】
●收益減少
在包租代管的情況下，物業管理公司在屋主和租客之間行事。 因此，租客支付的租金並不完全屬於屋主。 通常租金保證率為80~90%。 因此該物件的收益率（投報率）也會低於一般管理。 因此您有兩個選擇：高營收但需承擔空屋風險，或者 較低營收無空屋率。 屋主自己將不得不考慮採取哪一個。 此外，入住時從租客那裡收到的禮金也可能屬於物業管理公司。
●定期審查租金
包租代管是租金收入的穩定來源，但相同金額的租金擔保不會永遠持續下去。 在許多情況下，每兩年對保證租金進行一次審查。 這種審查可能導致租金下降所以租金審查可能引起一些問題，這是屋主需要考量的。
●豁免期
在包租代管中，新公寓建成或租客搬出後可能會有豁免期。 在此豁免期內，物業管理公司將不提供租金擔保。 通常，這個期限設定在大約1個月~半年。 在此期間，您需要注意即使簽訂了包租代管合約，您也無法賺取租金收入。
●無法挑選房客
在包租代管中，缺點是無法選擇承租人，因為承租人是由物業管理公司簽約的。 在一般委託管理的情況下，物業管理公司將與屋主核實准租客是否可以入住。 另一方面，在包租代管的情況下，物業管理公司可能不會做身分過濾，可能會出現諸如老年人搬進來並發生自然死亡，或者外國人搬進來因不懂居住規約而產生問題等。 （當然，上述租客不一定會造成此類麻煩和事件） 即使在這種情況下，租金保證也不會受到影響，但作為屋主當然希望避免不受歡迎的租客進入您的房產，對您的心理健康產生負面影響。
【包租代管注意事項】
在此提醒大家包租代管簽約前須注意以下幾點，避免損害自己的利益唷！
- 保証租金收入是多少
- 廣告費、清潔費確認
- 租金審查期（契約期間和更新時期）
- 豁免期是多久
- 解約條件
- 不動産管理公司信用
